Афера областной власти с точки зрения юриста
Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества непосредственно.
Реализуется это посредством проведения общего собрания собственников помещений (далее – Собрание) многоквартирного дома (далее – МКД) и принятия им соответствующего решения. Это предусмотрено в статьях 44 – 48 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Необходимый кворум для принятия решения по выбору способа управления МКД и большинству других вопросов – не менее 50% от общего числа голосов.
На практике в силу различных причин, как правило, в силу безразличия и неактивности собственников, достаточно сложно провести Собрание с необходимым кворумом.
На этом фоне совершенно фантастическими представляются организаторские способности, проявленные Администрацией города Тулы.
В один прекрасный день (28 августа 2012 года) жители Тулы узнали, что почти в 3 000 (трех тысячах) МКД города состоялись Собрания, на которых они приняли решения по управлению своими многоквартирными домами, не имеющие аналогов в России.
Для полного осознания немыслимых способностей Администрации Тулы и их масштабов сделаем небольшое допущение: в одном МКД – 80 квартир, количество собственников в МКД с учетом владения доли муниципалитета в среднем 10-15 % – 70. Умножаем 70 на 3 000 = 210 000 собственников. Итого кворум – 105 000 собственников (50%).
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное Собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников.
То есть, если Администрации Тулы принадлежит хотя бы 1 кв. см. площади в МКД, то она имеет право созвать такое Собрание. И наоборот, если собственности в доме нет, то инициировать такое Собрание закон не позволяет.
Однако это не помешало Администрации созвать Собрания и в тех МКД, в которых у нее собственности нет.
Как я уже отметил выше, созыв и проведение Собрания с кворумом дело не простое.
Для того, чтобы провести заочное собрание сначала надо созвать очное, которое не должно собрать кворума.
В силу пункта 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается Собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
В указанный срок сообщение о проведении Сообщения должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением ранее состоявшегося Собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Вернемся к допущению о количестве собственников. Получается, что Администрация Тулы должна была направить около 210 000 заказных писем жителям города, неплохой доход для «Почты России».
Однако, руководствуясь благими намерениями бюджетной экономии, Администрация Тулы заказные письма не направляла, под подпись не вручала, в домах не размещала, а просто опубликовала сообщение о созыве Собрания и его вопросы в газете «Тула» (www.gazeta.tula.ru) тиражом около 2-3 тысяч экземпляров, распространяемую хаотичным образом.
То ли жители города не смогли приобрести и ознакомиться с этим номером газеты, то ли на тот момент их жилищно-коммунальное правосознание спало, то ли не прониклись актуальной повесткой Собраний, среди которых им предлагалось ни с того ни с чего сменить способ управления своим МКД, но в места проведения очных Собраний туляки в минимальном количестве 105 000 человек не явились.
Администрацию города неявка на очное Собрание не смутила, и 9 августа 2012 года в той же самой газете было размещена информация об отсутствии кворума на очных Собраниях и созыве заочных Собраний. И, правильно, если дважды направлять 210 000 собственников заказные письма, то и средств на реформу ЖКХ не останется.
Газета информировала, что собственники могут доставить свои решения по повестке заочного Собрания по адресам территориальных управлений Администрации с 10.00 20 августа до 10.00 24 августа 24.12.2012 (без перерыва на обед и сон, замечу).
И если на очные собрания жители не явились, то на заочных, по информации от Администрации о наличии кворума, был аншлаг.
Что произошло в сознании туляков за полмесяца не понятно, но минимум 105 000 жителей осознали свою ответственность за судьбу ЖКХ в городе и, срочно раздобыв газету с повесткой Собрания, а при тираже в 2 000 - 3 000 экземпляров одну газету читали сразу компаниями по 35 – 50 человек, что, надо отдать должное этой задумке с газетой от Администрации, безусловно, помогает тут же и обсудить с соседями проблемы ЖКХ и найти их решения, согласовав свои письменные ответы.
Пункт 1 статьи 47 ЖК определяет порядок проведения заочного голосования как передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Итак, минимум 105 000 собственников в течение 5 дней (а может и ночами) стройными рядами, но в тоже время не создающими проблем остальным прохожим, в среднем по 21 000 человек в день шли в территориальные управления Администрации Тулы.
Каждый из этих 105 000 жителей нес свое заполненное решение в письменной форме, которым вершил судьбу ЖКХ в городе.
Несмотря на абстрактность постановки вопросов повестки Собрания, в едином порыве, как минимум 52 501 собственников (50%), приняли необычные, но одинаковые решения (далее дословно):
1) Избрали председателем Собраний с правом подписи – Администрацию Тулы (вероятно, при ознакомлении с протоколами впервые в истории можно будет лицезреть подпись публично-правового образования, что выводит способности Администрации на исторический уровень значимости).
2) Избрали секретарем ОСС с правом подписи – представителя Администрации по доверенности (это конечно немного нивелирует историческую значимость подписи Администрации, к которой добавляется подпись простого смертного, но неизвестного представителя).
Кстати, весьма удобно для жителей, пришел, принес свое решение, а оформлять ничего и не надо, об этом позаботится Администрация и ее неизвестный секретарь – представитель Администрации, и можно идти по своим делам.
3) Утвердили количество членов Совета МКД - не менее одного (согласитесь, неожиданное число членов Совета, здесь какая-то загадка)
4) Избрали членов Совета МКД – Администрация Тулы (вот и разгадка: не менее одного – это один, в здравой логике тулякам не откажешь).
5) Избрали Председателя МКД – Администрация Тулы (тоже логично, как туляки могут выбрать иного Председателя из членов Совета в размере не менее одного)
Статья 161.1 ЖК РФ не устанавливает требований к количественному составу совета дома, в том числе не устанавливает требований к минимальной численности, но такие термины, как «Совет», «Председатель Совета», «члены Совета», используемые законодателем в статье, позволяют предположить, что конструкция формирования Совета, как «и швец, и жнец, и на дуде игрец», представляется сомнительной.
И даже рекомендация закона о том, что собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют приемлемый состав совета дома, оптимальная численность которого устанавливается ими на своем общем собрании исходя из предусмотренных комментируемой статьей примерных критериев (количества подъездов, этажей, квартир), не остановила заочно проголосовавших по всем домам креативно истолковать закон и сформировать Советы из одного собственника – Администрации. И даже там, где Администрация не являлась собственником помещений в доме, жильцы оказали ей безоговорочное доверие, вероятно, собираясь поделиться с органом местного самоуправления своей собственностью в будущем.
6) Делегировали полномочия по заключению договоров на оказание услуг Председателю Совета МКД
Если суммировать значение решений по п.п. 3 – 6 и прибавить к ним п. 9 (о нем чуть позже), то можно увидеть, что жители Тулы пожелали полностью устраниться от управления своими МКД и решения внутридомовых вопросов, возложив эту непосильную и ненужную им ношу на Администрацию Тулы, которая, подтверждая это доверие и желая незамедлительно приступить к исполнению почетных обязанностей, за 25 – 27 августа 2012 года, включающих в себя 2 выходных дня, обработала минимум 105 000 решений собственников и составила по ним около 3 000 протоколов Собраний.
Кстати, столь единодушное волеизлияние туляков позволяет предположить, что число принявших участие в заочном Собрании могло и значительно превысить необходимый кворум, достигнув размера, вынесенного в оглавление.
7) Определили срок полномочий Совета МКД и его Председателя – 1 год (рекомендуемый законом срок – 2 года, может здесь туляки проявили осторожность, решив посмотреть на работу Совета в первый год)
8) Утвердили Положение о Совете МКД (туляки - сплоченный народ и славятся разработкой и принятием идентичных Положений для 3 000 МКД)
9) Выбрали способ управления МКД – непосредственное управление.
Для тех, кто в отличие от туляков не в курсе, что это такое, то рекомендую ознакомиться со статьей 164 ЖК РФ. Перспективный, вероятно, способ управления, но пока редко применяющийся в стране.
Если вкратце, то каждый собственник от своего имени (его представитель) обязан заключить прямой договор с ресурсниками (тепловики, водоканал, энергетики), а также посредством Собрания МКД выбрать и потом заключить договор с управляющей компанией (УК).
Изменение способа управления на непосредственное управление помимо прочего означает:
а) там, где ранее был способ управления через УК - расторжение договоров управления с управляющими компаниями (УК), то есть все УК города в один момент, а точнее с 10.00 20 августа до 10.00 24 августа 2012 года, лишились своего бизнеса.
б) там, где ранее был способ управления через ТСЖ – ТСЖ прекратили свое существование.
в) все ресурсоснабжающие компании Тулы становятся вместо УК и ТСЖ исполнителями коммунальных услуг, то есть должны исполнять обязанности, ранее им не свойственные, - обслуживать внутридомовые сети, содержать абонентскую службу для взаимодействия с жильцами, взыскивать с жителей долги и т.п., что неминуемо увеличит их расходы, которые либо будут компенсированы увеличением тарифа, либо станут их убытками.
г) вернемся еще раз к п. 6, которым смекалистые туляки доверили Администрации Тулы право заключения договоров на оказание услуг.
Пункты 1.1, 2 статьи 164 ЖК РФ однозначно говорят о том, что выбор УК при непосредственном управлении осуществляется решением Собрания МКД, после чего каждый собственник самостоятельно заключает с ней и с ресурсниками договор на услуги.
Однако п. 6 избавляет туляков от этого, равно как и от оформления доверенностей на лицо, которое на основании решения Собрания может представлять всех собственников по сделкам с ресурсниками и УК. По крайне мере такого толкования п. 6 придерживается Администрация Тулы, которая обратилась от имени собственников МКД к ресурсникам с требованием заключить договоры, а также в качестве УК уже выбирает «новые» – ООО, которые учреждены подконтрольными ей организациями.
10) Утвердили, что информация о решениях этого ОСС будет доведена до собственников МКД путем публикации в СМИ.
В принципе здравое решение, ведь устранившись от проблем ЖКХ, у туляков появится дополнительное время на чтение газет и просмотр ТВ в ожидании публикации итогов Собрания, что и произошло 28.08.2012 в уже известном официальном издании Администрации – газете «Тула». Этот номер газеты, как и предыдущие с информацией о собраниях, был размещен и на официальном сайте издания. Количество его просмотров было настолько велико, что в настоящий момент эта ссылка уже удалена из архива газеты на сайте. Зачитали до дыр. Скоро будут разбирать на цитаты. Для тех, кто пожелает увидеть оформление решений по Собраниям – ссылка на скан этого номера в 8,8 Мб
И это никак, по мнению Администрации, не противоречит закону, согласно которому (пункт 3 статьи 46 ЖК РФ) решения, принятые ОСС МКД, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Ведь достаточно разместить такую газету в этом самом помещении, а если ее никто там не видел, за исключением конечно Председателя Совета МКД (см. п. 5), то можно к нему обратиться и он расскажет, что в ней было.
11) Утвердили место хранения протоколов Собраний – у председателя Совета МКД (см. п.5)
Это единодушное волеизлияние собственников заслуживает особой оценки.
Дело в том, что согласно пункту 4 статьи 46 ЖК РФ протоколы Собраний и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного Собрания.
То есть за место хранения и хранителя протокола собственники проголосовали, а вот судьбу своих письменных решений определить забыли, посчитали ее малозначительной по сравнению с протоколами, на которых (см. п. 1 и п. 2) стоят подписи Администрации и неизвестного представителя Администрации.
А может быть туляки просто настолько скромные, что не хотели, чтобы потомки узнали, а кто же стоял за этой реформой ЖКХ в городе?
Ведь согласно пункту 3 статьи 47 ЖК РФ в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", " против" или "воздержался".
Но на помощь жителям пришел Председатель Совета (см. п. 5), начавший незамедлительно и добросовестно осуществлять свои полномочия в интересах остальных собственников, – по информации от жителей, попытавшихся ознакомиться с решениями своих соседей, - уничтожил эти решения, дабы не разглашать конфиденциальную информацию о собственниках, принявших участие в Собраниях.
В заключении отмечу, что туляки могут не волноваться за то, что кто-то посягнёт на принятые ими на Собраниях решения, так как в соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ обжаловать в суд решение, принятое Собранием, может только собственник этого МКД в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
146%, что никто не оспорит?
Полагаю, что тульский опыт реформирования ЖКХ и управления МКД заслуживает пристального изучения, обсуждения и оценки не только среди отраслевых специалистов и в юридическом сообществе, но и в органах МВД РФ, Прокуратуры РФ и СК РФ, как интересный пример взаимодействия власти и общества по социально значимым вопросам.
P.S. Кстати, на следующем этапе реформы ЖКХ в Туле можно предложить тулякам передать право собственности на свои квартиры Администрации Тулы, ведь в этом случае им не придется вообще куда-то ходить и голосовать, так как согласно пункту 7 статьи 46 ЖК РФ в МКД, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются.
Семенов Сергей Александрович Юридическая компания "Налоговая помощь"
Источник
Как и в организации нужных результатов выборной компании в данном организационом процессе врядли объявится автор идеи и организационный вдохнлвитель. А так хотелось знать имена героев. Хотя мысли у многих Туляков наверняка будут по персоналиям верные.